5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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