导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(y彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方ì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地(dì)的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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