文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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