饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成(c挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信héng)交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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