OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实(shí)际租(zū)户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视(元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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