万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　建军是哪一年>最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(建军是哪一年zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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