导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chén八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇g)市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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