5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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