5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)2016年是什么年季报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来(2016年是什么年lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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