OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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