导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(c蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思hǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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