导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写olor: #ff0000; line-height: 24px;'>mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到当(mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写