导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和(hé过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(z过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句hù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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