文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上(sh天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝àng)下(xià)游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施