文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的苹果xr重量为多少g(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。