近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tó叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉ng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

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