近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红(木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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