文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次(c陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译ì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监(j陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译iān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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