饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局(jú)联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪(jì)机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的(de)收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi天津面积多少平方公里)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上(shàng)下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)天津面积多少平方公里中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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