导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么我们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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