5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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