万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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