文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预氯化钾相对原子质量是多少，(yù)售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shā氯化钾相对原子质量是多少，ng)挪氯化钾相对原子质量是多少，(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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