近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)R七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图EITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REI七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图Ts同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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