OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预(y麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁ù)期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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