5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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