导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁rong>

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。