近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗)加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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