近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(96的因数有哪些数，72的因数有哪些gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(96的因数有哪些数，72的因数有哪些yíng)权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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