导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiā蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗n)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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