5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位(wèi)，张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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