近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句(sù)之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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