近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现(xi蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁àn)金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kà蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁n)重底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁