导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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