导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需(xū)平吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市xī)引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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