5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的(de)总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0中国人口第一大省，中国人口第一大省排名.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.2中国人口第一大省，中国人口第一大省排名7％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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