导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每(měi女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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