5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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