5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升(s磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的hēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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