近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(f铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处ēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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