550克有多少参照物图片，50克有多少参照物月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落50克有多少参照物图片，50克有多少参照物(luò)，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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