万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(y发字有几画，发字有几画五行什么uàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(mé发字有几画，发字有几画五行什么i)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善(shàn)其身？

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