近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(h1米等于多少mm 1米等于多少厘米óng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募1米等于多少mm 1米等于多少厘米REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机1米等于多少mm 1米等于多少厘米构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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