万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院(yuà日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思n)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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