“现(xiàn)在的(de)房地产很难(nán)再(zài)出(chū)现像过去十年的系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板块向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无(wú)论(lùn)是业(yè)绩，还是(shì)估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是反复地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参(cān)考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股(gǔ)的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛(sài)道(dào)中进(jìn)行选择(zé)，需要非常小(xiǎo)心，避免选了(le)半天，标(biāo)的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满足以(yǐ)下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的(de)、此前没有踩过(guò)红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果(guǒ)关(guān)注一下(xià)今(jīn)年房地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资金来源来自(zì)新(xīn)盘的销售。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实(shí)主要还是那(nà)些有(yǒu)国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营(yíng)房企相对(duì)比较(jiào)困难，所以整个行业(yè)出现了一个(gè)很明显的分(fēn)化(huà)，无论是在销售，还是融(róng)资等(děng)各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但(dàn)没有国资(zī)背景的民营房(fáng)企(qǐ)股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的(de)成本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就(jiù)是它的净借贷(dài)水平(píng)（净负债(zhài)率）是不(bù)是(shì)行(xíng)业内的最低水平(píng)；利润率(lǜ)是不是行业内(nèi)最(zuì)高(gāo)的；融资(zī)成本是否是行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也(yě)是业内最低的(de)；这些都是(shì)我(wǒ)们看(kàn)重的(de)一(yī)家房(fáng)企(qǐ)的(de)综合(hé)成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在(zài)国(guó)央企中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明(míng)地产、云(yún)南(nán)城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企房(fáng)企也(yě)踩了(le)“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张(zhāng)房企aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么strong>

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上(shàng)完全健康(kāng)的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加值得(dé)注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不少(shǎo)国(guó)企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这无(wú)疑又(yòu)进一步考(kǎo)验(yàn)着国央企的资(zī)金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张(zhāng)弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地(dì)节奏(zòu)也有(yǒu)可(kě)能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借贷(dài)比例(lì)都维持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机(jī)会来(lái)了(le)，其开始aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么在一(yī)线城(chéng)市进(jìn)行大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也(yě)由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快(kuài)速的开(kāi)盘(pán)利用率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最后(hòu)的(de)赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半在一线城市，另外一(yī)半(bàn)也(yě)主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速(sù)度让人感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机(jī)会时(shí)要出手(shǒu)，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果(guǒ)负(fù)债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度(dù)是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率水平，在(zài)我看(kàn)来，这(zhè)个(gè)比例如果(guǒ)超过(guò)60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速了。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前房地产行业的(de)复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么快(kuài)，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积(jī)极(jí)的房(fáng)企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金(jīn)茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其(qí)中，中交地产(chǎn)净(jìng)负(fù)债(zhài)率持续居(jū)高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜(xiān)明(míng)对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等(děng)房企在践行较(jiào)积极的拿(ná)地策略(lüè)的同时(shí)，也较(jiào)好(hǎo)地(dì)控(kòng)制了(le)公司(sī)的扩张速度(dù)与(yǔ)净负(fù)债率水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确(què)实(shí)会更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本更低，融(róng)资渠道也更顺(shùn)畅，能够做(zuò)到(dào)想融就融(róng)，这样(yàng)，国央(yāng)企自然而然就具(jù)有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季(jì)报(bào)，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进了(le)“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城(chéng)中国(guó)回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金(jīn)”“全国(guó)社保(bǎo)基金(jīn)一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴(bā)马(mǎ)资产管理有限公司就(jiù)长期(qī)持有滨江集团。根(gēn)据一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和(hé)其自身的(de)基本(běn)面表现存在一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江(jiāng)集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集(jí)团在(zài)业绩表现、销售规模、新(xīn)增(zēng)土储(chǔ)、股价表(biǎo)现等多维(wéi)度都表现了较(jiào)强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净(jìng)利润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报(bào)，今年一(yī)季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实(shí)现了扣(kòu)非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持(chí)续(xù)增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭州的(de)战略布局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重只占到近六(liù)成(chéng)。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的(de)本(běn)土第一(yī)。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的(de)较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家(jiā)机构(gòu)的(de)集中调研。滨江(jiāng)集(jí)团发布公告表(biǎo)示，公司于(yú)5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金鹰基(jī)金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业(yè)链上(shàng)的(de)中(zhōng)游环节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等(děng)材料(liào)供应(yīng)商，而下游应用行(xíng)业主要包括中(zhōng)介(jiè)服务(wù)、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房地产开(kāi)发环节与(yǔ)上游材料端(duān)息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在(zài)进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对(duì)地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏(piān)消费属性的家(jiā)装家居领域，我们(men)相对看好，因为居(jū)民(mín)保有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内装更(gèng)新的(de)需求也会(huì)越来越多(duō)。美国过去(qù)的数(shù)据(jù)充(chōng)分说明(míng)了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却(què)一直都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看好和内装相关(guān)的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相关赛道龙头年内表现的(de)统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺，特别是前(qián)者(zhě)在月线连(lián)收七根(gēn)阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类(lèi)产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安娜实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司(sī)一季报的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够发现该股(gǔ)早(zǎo)已成为基金重仓(cāng)股(gǔ)的(de)天下，彼时(shí)包括公募(mù)的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价(jià)值派基金经理曹(cáo)名(míng)长在管的(de)产品，首季其同(tóng)时(shí)重仓的房地产产业链股票还有金(jīn)地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中年内(nèi)表现最好的是志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论(lùn)是营收还是(shì)归母净利(lì)润，公司都实(shí)现了同(tóng)比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中(zhōng)他管理的广发策略优(yōu)选和(hé)广发安(ān)宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只(zhǐ)产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居十大流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有意(yì)思(sī)的是，他似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标(biāo)的情有(yǒu)独(dú)钟，在(zài)另一(yī)家(jiā)赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理(lǐ)的全部三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也(yě)越来越(yuè)被机(jī)构所(suǒ)青睐(lài)，不(bù)过(guò)这类(lèi)标的(de)大多在香港上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市场化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例(lì)，它在中高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目到(dào)期之后，经过两三轮合(hé)同(tóng)周期(qī)还能(néng)做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定人(rén)员(yuán)成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么(me)满意，能做(zuò)到提价难(nán)度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和(hé)比(bǐ)较好的服(fú)务(wù)是有关(guān)系(xì)的。”他进一步强调。