近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募R什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级EITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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