导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(s电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗hí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我(w电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗ǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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