文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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