“现在(zài)的房地(dì)产很难再(zài)出(chū)现像过去十年(nián)的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人、首席经(jīng)济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从(cóng)行业来(lái)看，无论是(shì)业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀(shā)到了最底(dǐ)部(bù)，而且是反复地杀到了(le)底(dǐ)部(bù)，再往下(xià)的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪灏(hào)指出(chū)，需要满足以下三(sān)个基准(zhǔn)：有大的国资背(bèi)景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今(jīn)年房地(dì)产的开发资(zī)金来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太(tài)愿意(yì)给房企(qǐ)贷款的(de)，房企的主(zhǔ)要资金来源来自(zì)新(xīn)盘(pán)的销售。但(dàn)今年新房的销售情况相较一般。再(zài)关(guān)注一下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实(shí)主要还是那(nà)些有(yǒu)国企(qǐ)背景的房(fáng)企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业(yè)出现了(le)一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都非常明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景的房企在资(zī)本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股价大多表现很(hěn)一(yī)般说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到如何(hé)挖(wā)掘，我们会特(tè)别重视企(qǐ)业的成(chéng)本(běn)优势(shì)，更具(jù)体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的(de)最低(dī)水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是(shì)行(xíng)业内最高的；融(róng)资成(chéng)本是否是(shì)行业(yè)内最低的(de)；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业内最(zuì)低的；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重的一家房(fáng)企的综合成(chéng)本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满足上述条(tiáo)件(jiàn)的房企(qǐ)并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势(shì)。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩(cǎi)了(le)“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健(jiàn)特(tè)色的(de)国央(yāng)企房(fáng)企，其财务指标称得上完全健康的(de)仍(réng)是(shì)少(shǎo)数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步(bù)考验着国央(yāng)企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过(guò)于激(jī)进的(de)扩张拿地(dì)节(jié)奏也有可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一(yī)家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明显感觉到(dào)机会来(lái)了，其开(kāi)始(shǐ)在一(yī)线城(chéng)市进行大举拿地，净(jìng)负债率(lǜ)也由(yóu)此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近(jìn)三分(fēn)之一。与此同(tóng)时(shí)，该(gāi)房企新(xīn)购(gòu)入地块也实现了(le)快(kuài)速(sù)的开盘利(lì)用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多的楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类企业就(jiù)符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特(tè)点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市(shì)，另外一半也主要集中在(zài)强(qiáng)二线(xiàn)和二(èr)线城(chéng)市(shì)；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度(dù)让人(rén)感觉又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然(rán)说，见到机会时要(yào)出手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快，但未(wèi)来的(de)两年(nián)市(shì)场没有(yǒu)想象得那么好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一(yī)家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看房企的(de)净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行(xíng)业的复苏速(sù)度并没有那么(me)快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高到一个(gè)比较危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较积(jī)极的(de)房企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地(dì)产(chǎn)、绿城中(zhōng)国(guó)、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产净负债(zhài)率持续(xù)居高不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控(kòng)制了公司的扩(kuò)张速度与净负(fù)债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民(mín)营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国(guó)央企(qǐ)确(què)实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央(yāng)企的融资成本更(gèng)低(dī)，融(róng)资渠(qú)道(dào)也更(gèng)顺(shùn)畅，能够(gòu)做到(dào)想(xiǎng)融(róng)就融，这样，国央(yāng)企自(zì)然(rán)而(ér)然(rán)就具(jù)有天(tiān)然(rán)优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营房(fáng)企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央(yāng)企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房企(qǐ)同样受(shòu)到机构的(de)青睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集团的十(shí)大流(liú)通(tōng)股东(dōng)中新进(jìn)了“中国(guó)工商银(yín)行股份有(yǒu)限公(gōng)司－景顺长城中国回报(bào)灵活配置(zhì)混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就长期持有(yǒu)滨江集(jí)团(tuán)。根据一季报，该资(zī)产(chǎn)公司的几只产品(pǐn)合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其自(zì)身的基(jī)本面表(biǎo)现存在一定关(guān)系(xì)。2020年以来的近三(sān)年(nián)时间，房地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的滨(bīn)江集团仍是(shì)表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增(zēng)土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营收来(lái)自(zì)杭州地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的(de)土储补充(chōng)同样较(jiào)为积极，根据(jù)诸葛(gé)找房、住(zhù)在(zài)杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名(míng)迅速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集(jí)团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团发布(bù)公告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管(guǎn)理、家(jiā)居(jū)用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导(dǎo)致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游(yóu)。“中国说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)在(zài)进入(rù)存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家(jiā)居领(lǐng)域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的住房(fáng)规模越(yuè)来越(yuè)大，随(suí)着时间的增(zēng)加(jiā)，内装更(gèng)新的(de)需求也会(huì)越来越多(duō)。美国过去的数据(jù)充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家(jiā)具(jù)消费的增长(zhǎng)却一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游(yóu)细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两位的都是来自(zì)家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们(men)分(fēn)别是富(fù)安娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示(shì)，报告期内，富安娜(nà)实(shí)现营(yíng)业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，能够(gòu)发现(xiàn)该股早(zǎo)已成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募(mù)的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价(jià)值(zhí)、宝(bǎo)盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是(shì)价(jià)值派(pài)基金(jīn)经理(lǐ)曹(cáo)名长在管的(de)产品，首季(jì)其同时重仓的房地(dì)产(chǎn)产业链股(gǔ)票还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等多因(yīn)素一度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股(gǔ)年(nián)内上(shàng)涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还(hái)是归母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流通(tōng)股股东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现广发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他(tā)管理的(de)广发策略优选和广发安(ān)宏回(huí)报均增加了(le)持股，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的(de)是，他(tā)似乎对于(yú)定(dìng)制家居(jū)类(lèi)标的(de)情(qíng)有独(dú)钟，在另一(yī)家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也成为他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺(fǎng)外(wài)，下游(yóu)的(de)物(wù)业(yè)股也(yě)越来越被机(jī)构所青睐(lài)，不过这(zhè)类(lèi)标的大多在(zài)香港上市，如何选(xuǎn)择(zé)成为难(nán)题(tí)。对(duì)此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经(jīng)理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服务不是一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的是(shì)市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以(yǐ)我曾(céng)经(jīng)买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每年(nián)到期的合(hé)同里提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的(de)大部分项目到期(qī)之(zhī)后(hòu)，经过两(liǎng)三轮(lún)合同周(zhōu)期还(hái)能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定人员成(chéng)本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没(méi)有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到(dào)期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是(shì)有关系的。”他进一(yī)步(bù)强调。

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