文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思)世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思)比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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